观点直击 远洋服务目标:2021年单盘拓展和收并购是五五开

来源:本站原创 发布时间:2021-11-23

  在新三板上市时,远洋服务是资产总值、营业收入最大的物业公司。转战港交所主板后,与碧桂园服务、恒大物业、融创服务等头部上市物管公司相比,远洋服务在资产总值、合约规模、营业收入等表现,却成了“箩底橙”。

  3月21日下午,远洋服务正式对外公布了上市以来的首份财报。2020年度,远洋服务实现收入约20.23亿元,同比增加10.6%;毛利约5.11亿元,同比增长35.7%;实现年内溢利约为2.63亿元,同比增长27.9%;毛利率较2019年提升4.7个百分点至25.3%;净利率较2019年提升1.8个百分点至13%。

  次日(3月22日)上午,远洋服务亦首次召开了年度业绩发布会。当天十点三十分,远洋服务董事局联席主席、执行董事、总裁杨德勇携一众管理层出现在镜头前,包括董事局副主席兼非执行董事朱晓星,副总裁兼增值业务负责人万洁,财务部总经理刘旭。

  观点地产新媒体了解到,早于新三板上市前,时任远洋集团副总裁的杨德勇就受命加入远洋服务的前身远洋亿家,他见证了远洋服务两次“敲钟上市”。紧跟杨德勇班底的另一“老臣”则是朱晓星,他现时是远洋集团投融业务中心总经理。

  透过管理层背景及业绩会上的发言,可以看到远洋服务是远洋集团旗下一个“排头兵”,所行战略皆围绕后者开展和实行。

  杨德勇在业绩会上说道:“在远洋集团内部,要成为远洋集团客户服务业务的主力军,主要是希望未来能逐步地承接远洋集团与服务业相关的一些业务,打造一个轻资产平台,同时成为物业管理上下游业务的开拓者。”

  首份披露的财报,远洋服务的表现并不突出,从股价变化亦能说明资本市场的情绪。当天,远洋服务股价低开每股4.9港元,跌幅为1.01%;随后,其股价进一步下跌,跌至最低值每股4.56港元,跌幅达到7.88%;收盘价报每股4.76港元,跌幅为3.84%。

  对比早前披露2020年度财报的上市物管公司,恒大物业收入同比增长43.3%至105.1亿元、毛利润同比增长128.3%至40.1亿元;世茂服务收入同比增长101.9%至50.3亿元,毛利同比增长88.3%至15.78亿元。从数据可以看出,在物管赛道中,远洋服务为何会受“冷眼”。

  从业务项目来看,远洋服务收入增长主要由社区增值服务贡献。2020年,远洋服务物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别录得13.39亿元、3.68亿元、3.16亿元,同比分别增长9.75%、下跌1.34%、增长33.33%。

  远洋服务管理层在会上介绍,如果还原公区广告费收入,社区增值业务售出将达到3.9亿元,整体毛利率高达62%。“我们管理的物业主要是中高端物业,拥有一二线城市优质的客户基础,消费水平高,多元化服务需求大,有利于社区增值服务的开展,未来预计社区增值业务的比例将不断提升。”

  财报显示,于2020年,远洋服务在管建筑面积及合约建筑面积分别为4550万平方米、7110万平方米,同比分别增长12.1%、19.7%。从分布城市来看,其中合约面积87%、在管面积90.7%位于一线城市、新一线城市和二线城市。

  以业态收入占比来看,2020年,远洋服务住宅社区、商写物业、公共及其他物业分别取得8.87亿元、3.6亿元、0.92亿元,同比均录得增长,为8.44%、7.14%、39.39%。

  实际上,过去一年里,商写物业领域遭到新冠疫情的重创,收入下滑已是行业普遍现象。远洋服务这一板块能够录得增长,很大程度是实现了提价。远洋服务管理层称:“2020年商写板块盈利能力大幅提升,有多个项目实现提价,毛利润同比增长31%,平均物管费单价高达每月每平米17.6元,远高于行业平均。”

  在提高利润公式中。增加收入的另一端是减少成本和支出。疫情,利好的行业除了医疗健康之外,另一个则是物业管理行业。于2020年期间,在各地政府出台防疫政策下,物业管理公司都得到一定扶持。

  远洋服务也是受益者之一,期间物业管理服务的毛利率由2019年的13.7%增加至2020年的17.9%,该公司称:“主要得益于地方政府减免社会保险供款及实施各种成本控制措施,令销售成本下降所致。”

  整体来看,2020年,在雇员增加的情况下,远洋服务员工成本反而有所下降,雇员由2019年的5799名增至5928名,员工成本由2019年5.959亿元降至5.793亿元。远洋服务亦在财报中直接指出,社区增值服务通常录得较高的毛利率,原因是利用现有资源提供物业管理服务并减少直接成本,尤其是员工成本。

  同时,利好的还包括税务款项的优惠。一位参加远洋服务投资者会的人士告诉观点地产新媒体,各项利好因素,对公司整体毛利增长还是有不少好处。“去年社保减免对营业成本的影响接近4000万,对毛利率的影响也接近2%。”

  观点指数研究报告显示,2020年上市物业服务企业披露的收并购事件数达到59起,涉及金额近100亿元,平均交易金额为1.7亿元。而2019年同期发生的收并购案例35起,涉及金额约64亿元,平均交易金额为1.83亿元。

  2021年,上述现象仍在持续着。“规模制胜”“大就是强”,已经成为了物业管理行业的共识。

  和大部分物业管理公司一样,远洋服务上市的目标也是冀图资本市场完成规模上的突破。2020年12月中旬,远洋服务完成上市,募得款项净额约为16.92亿港元,其中约10.15亿港元用于选择性地把握战略投资及收购机会,并进一步发展战略联盟及扩大物业管理业务的规模。

  由于上市时已是年末,故远洋服务并没有太多收并购动作,体现在规模增长上,仍然未突破“亿级别”。于2020年末,远洋服务合约建筑面积7108万平方米,在管建筑面积4550万平方米,较上期仅增长19.7%、12.1%。

  不过,远洋服务报告中显示,公司未来储备建筑面积年内达到新高为2560万平方米,相比2019年增长了35.4%。杨德勇在会上透露,2021年公司将实现合约面积过1亿万平方米,在管面积8000万平方米,收入30亿元,净利润是4亿元。2022年实现管理面积过亿,收入超45亿元,利润超5.5亿元,平均保持在50%以上的增幅。

  关于规模增长来源,杨德勇说道:“目标是单盘拓展2000万方,包括自己向市场拓展1500万方,公司(远洋集团)提供500万方。另外,收并购是2000万方,2021年单盘拓展和收并购是五五开。”

  随后,杨德勇进一步说道:“2022年起,我们希望单盘拓展为主,收并购为辅,第三方项目面积的占比超过50%,拓展方式主要是单盘拓展和收并购,去年我们单盘拓展了900多万方,较2019年增加了接近11倍。”

  谈到拓展计划时,杨德勇变得“滔滔不绝”。说完计划后,他再次补充了收购标的的标准。

  “我们主要收购标的是合约面积大约300万方,年收入大于5000万元,且净利率不低于8%的公司。2020年平均价格是PE倍数为10到12倍,预计2021年还会有一定的提升,大约在10到14倍。目前执行的是10到15倍,这个比较符合行业的情况,也具备市场竞争力。”

  实际上,远洋服务收购计划始终围绕着远洋集团的需求进行开展。上述参与远洋服务投资者会人士分析道:“从高层战略制定也透露出远洋服务只是一块拼图,也就是远洋集团内部客户服务业务的主力军,未来逐步承接集团与服务业相关业务,打造成一个轻资产平台。管理层披露未来将有两个聚焦,一个是聚焦在远洋集团核心布局区域,一个是聚焦在住宅和商写业态。”

  在杨德勇的设想中,收并购渠道也是以远洋集团、远洋资本、远洋服务三方协同的方式进行。他在业绩会上表示:“我们通过协同远洋集团、远洋资本向一些城市本地的开发商提供全链条的综合解决方案,协同来获取收并购的资源。目前储备收并购项目规模大约800万方,其中80%是外部市场资源,预计转化率能达到30%到50%。”

  其中,商写项目是远洋服务拓展中最为看重的板块。远洋服务管理层表示,目前,商写项目在管项目23个,在管面积270多万平方米,占总收入接近三分之一,预计未来收入复合增长率超过70%,整个收入占比将提升到35%,

  不过,在2020年收并购潮中,不少头部物业管理公司已经开始在补强短板,包括恒大物业15亿元收购宁波市雅太酒店物业服务有限公司100%股权,补强酒店、公共服务等业态;龙湖物业12.73亿元收购亿达服务,补强产业园区业务。

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